观点指数2025年一季度，REITs市场在政策持续支持和市场结构优化的双重驱动下，展现出稳中向好的发展态势。底层资产类型持续扩容，融资与流动性表现双优，行业逐步迈入提质增效的新阶段。
报告显示，C-REITs的发行保持稳定，文旅、医药仓储、数据中心、保租房等新兴资产类型加速入市，标志着市场创新能力显著增强。政策红利与流动性宽松叠加，引发资金热情回暖，多支新发REITs上市首日即触发涨停，投资热度创近两年新高。
二级市场表现方面，中证REITs全收益指数一季度上涨10.19%，机构配置需求强劲释放，产业园区、消费基础设施类产品涨幅尤其突出。与此同时，尽管整体出租率回升，但利润率因租金竞争与运营成本上涨出现分化，现金分派率普遍承压，折射出REITs经营从规模驱动向精细化管理转型。
分不同板块看，产业园区REITs在运营优化、租金稳定性及城市更新背景下表现出较强的韧性；受益于各地促消费政策推动，消费基础设施REITs市场热度高涨；住房租赁REITs则在“租购并举”的政策加持下扩容提速，“商改保”模式的落地成为热点；仓储物流类REITs保持稳定，顺丰与京东等龙头企业的参与带来新的示范效应。
香港及海外市场方面，尽管年初市场信心有所恢复，但受到全球贸易政策不确定性和通胀高企影响，REITs价格自3月起普遍回调，市场呈现出明显的分化。香港领展房产基金与冠君产业信托展现出良好的经营韧性，其他多家REITs则因租金承压及物业估值下调陷入亏损。
整体而言，2025年第一季度REITs市场在结构性利好的推动下，迎来了资产类型多元、市场热度提升、政策支持强化的窗口期，市场正从“扩容驱动”向“高质量发展”加速演进。
C-REITs篇
市场综述
REITs底层资产向多元化、新兴领域加速突破
自2024年进入常态化发行阶段后，2025年第一季度REITs市场继续保持扩容态势，新项目发行节奏稳定。
据市场数据，截至2025年3月31日，全市场已上市的公募REITs总数达到64支，首次公开发行和扩募金额共1798.65亿元。其中，2025年一季度共有5支REITs上市，数量同比持平，发行规模从150.91亿元下降到87.68亿元。
政策层面继续推进REITs的常态化发行，支持文旅、养老、新型基础设施等类型底层资产REITs上市。上海和浙江等地积极响应国家政策，加大对本地符合条件的基础设施项目的挖掘和培育力度。
随着政策密集落地，底层资产谱系加速扩容。包括医药仓储、城市更新、数据中心、物流分拨中心在内的多领域首单REITs已上市或已受理。保租房REITs上市节奏加快，汇添富上海地产租赁住房REIT在3月31日首发上市，华泰苏州恒泰租赁住房REIT的首发申请以及华夏北京保障房REIT的扩募申请在3月26日同一天获得上交所审核通过。
上述现象标志着市场已迈入创新驱动、提质增效的高质量发展阶段。
资金涌入推高市场热度，时隔两年多再次出现首日涨停
IPO参与热度显著提升。新发产品公众认购倍数屡创新高，例如国泰君安济南能源供热REIT公众认购倍数813，汇添富九州通医药REIT公众认购倍数1250。
时隔两年多再次出现首日涨停。包括易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT在内的多支REITs上市当天开盘即涨停。汇添富九州通医药REIT和中航易商仓储物流REIT上市当天分别大涨28.22%和15.3%。
2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市后连续4个交易日触发停牌，易方达华威市场REIT在4月7日停牌。
二级市场量价齐升，机构配置需求持续释放
估值稳中有升，中证REITs全收益指数一季度涨幅达10.19%，超过2024年第一季度5.39%，其中，3月单月上涨3.23%，也超过上年同期水平（0.12%）。
1月到2月，受政策利好、利率下行及资产荒推动，REITs价格迅速走高。9支REITs触发停牌机制，一定程度遏制了过渡投机炒作。2月底开始，REITs价格开始出现分化，部分REITs价格稳定，没有出现大幅回调，部分REITs则出现明显下跌。
市场数据显示，消费基础设施类区间累计涨幅最大，为19.39%，水利设施和生态环保类区间累计涨幅最小，分别为4.68%和1.77%。产业园区、仓储物流和保租房类涨幅接近整体均值，分别为12.56%、10.82%和9.41%。
换手率上，园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障房这四类REITs的平均区间累计换手率比较接近，在63.3%到67.5%之间。
机构配置需求持续释放。2月17日，中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）发布关联交易公告。根据公告，中国人寿联合多方拟成立公募REITs投资基金，合伙企业全体合伙人认缴出资总额为人民币52.37亿元，其中，中国人寿认缴出资额为人民币35亿元。
出租率上升但利润率下降
期内大部分REITs公布了2024年业绩，从已经披露的数据来看，包含产业园区、消费基础设施、仓储物流、住房租赁在内的四类REITs经营业绩从2023年的底部出现反弹。尽管从数据上看，仍然没有达到2022年的水平，但是要注意到2022年的样本数量较少，受个别基金影响较大，并不能准确反映出行业的真实经营环境。
2024年出租率和收缴率都有所上升。宏观层面上，这体现了政策引导下新旧动能转换取得一定的成效，传统依赖土地增值和规模扩张的模式被“运营为王+民生导向”的新范式取代，成为房地产行业转型和宏观经济结构优化的缩影。
微观层面上，供过于求导致租金价格战（例如，据调查，北京产业园租金2024年降幅达4.9%），倒逼运营方通过多方面努力提升出租率，例如以价换量换取现金流稳定、从空间出租转向产业服务配套、数字化与成本管控并举、优化租约结构。受此影响，息税折旧摊销前利润率持续下降，但依然维持在良性的区间。
在经营利润率依然保持在健康水平的同时，各类型REITs的现金分派率出现不同程度的下降。
造成这一现象的原因是多方面的。例如，2024年REITs整体估值上涨，但实际现金流未同步增长，导致分派率走低，市场数据显示，2023年四类REITs平均下跌20.27%，2024年则平均上涨11.18%。
在利润率受挤压的情况下，为了保证业务持续扩张或维持必要的运营资金，企业可能会积极借助外部有利的融资环境，通过外部融资（债务融资）来补充资金缺口，从而导致杠杆率上升和利息支出增加。数据显示，杠杆率从108.99%上升到110.02%。
产业园区REITs
累计发行规模270.62亿元，华夏金隅智造工场REIT上市
产业园区类REITs是C-REITs的主要资产类型之一，包括2月份上市的华夏金隅智造工场REIT在内，一共17支，累计发行规模270.62亿元。
报告期内的2月26日，华夏金隅智造工场REIT在上交所挂牌上市。项目发行规模11.356亿元，发行份额4亿份，发行价2.839元/份。网下认购倍数和公众认购倍数分别为71.94和288.77。上市当天开盘涨停，较发行价溢价30%。
作为国内首单以城市更新项目为底层资产的产业园公募REITs，其成功上市被认为对盘活城市存量资产、推动城市高质量发展具有重要的示范意义，因此，底层资产的改造升级模式和未来增值空间受到业界广泛关注。
据招募说明书，该REIT底层资产为金隅智造工场产权一期项目，前身为北京天坛家具厂老旧工业厂房，2016年启动疏解非首都功能，将天坛家具厂搬迁至河北大厂，原址升级为智能制造产业园，2018年完成改造后投入运营。
改造之后，包括招商引资情况、入驻企业质量、产业集聚效应以及租金水平在内都有提升。
项目80.05%的面积用于大信息、高端装备制造等产业，入驻47家企业，覆盖智能制造、工业互联网等高精尖领域，包括智汇中科、北京车百智能等头部企业，形成优质企业集群。同时，与周边清华、北航等高校及科研院所形成产学研联动生态，提升了区域产业竞争力。
竞争力的提升带动租金收入稳定增长，2020-2023年经营性净现金流从6,402万元增至9,070万元，2024年1-9月租金收入9,635万元，期后收缴率99.55%。
二级市场分化加剧
二级市场分化加剧。第一季度累计涨幅居前的包括：华泰南京建邺REIT（21.78%）、中金重庆两江REIT（18.33%）、博时津开产园REIT（18.29%）。累计涨幅靠后的包括：招商科创REIT（0.68%）、华夏和达高科REIT（4.34%）、建信中关村REIT（5.26%）。
趋势上，整体在1月到2月上涨，2月底到3月不同程度回调，涨幅居前的几支REITs普遍在回调的时间段表现出抗跌特质。而涨幅靠后的REITs，可能是前期涨幅较小或者回调的幅度较大。
作为2024年底上市的三支REITs，华泰南京建邺REIT和中金重庆两江REIT上市后价格稳定上涨，而招商科创REIT表现平平，截至3月底，已经逼近发行价格。
招商科创REIT上市后股价表现大幅低于板块均值，且成交额长期低迷（如2025年1月14日成交额仅117.66万元），反映出投资者对其科技孵化器资产回报周期的担忧，资产组合中，99.94%为非流动性资产（如孵化器产权），现金类资产占比不足0.06%，进一步削弱了短期的吸引力。
经营业绩止跌企稳，核心区域高附加值资产经营韧性强
随着行业景气度回升，租户经营状况好转，加上园区通过数字化升级降低运营成本，2024年，产业园区REITs整体经营业绩出现止跌反弹态势，据最新财报数据，出租率趋于稳定，收缴率大幅回升，息税折旧摊销前利润率小幅上涨。反映出新经济地产从"以价换量"的被动去库存阶段转向供需再平衡阶段。
在面对北京产业园市场租金持续下行的压力情况下，建信中关村REIT运营机构主动下调租金单价，以更具竞争力的价格吸引客户，出租率从63.75%上升至72.09%。
国泰君安东久新经济REIT出租率从96.51%增加到100%，息税折旧摊销前利润率从64.11%升至76.95%。业绩显著提升的关键在于长三角地区高端制造业扩张带来单层标准厂房的旺盛需求。
4月10日，华安张江产业园REIT发布了《关于2025年第1季度经营情况的临时公告》，公告显示，张润大厦项目所属项目公司2025年第1季度的主营业务收入（未经审计）约为1660万元，较2024年同期上升28.14%。
张润大厦项目2024年成功化解大客户退租风险，2025年第一季度的收入维持增长趋势，运营能力成为关键变量。基金管理人和运营管理机构面对地区市场空置率上升的压力，积极发挥张江科学城区域平台效应，持续加强招租力度。
财报数据显示，张润大厦在2024年上海产业园区整体空置率上升的环境下，出租率从2023年的63.31%跃升至2024年末的92.44%，并在2025年第一季度延续回升趋势。
消费基础设施REITs
累计发行规模已达213.26亿元，易方达华威市场REIT在深交所上市
2024年，消费基础设施类REITs数量快速增长，全年累计发行7支。2025年1月份，易方达华威市场REIT上市。根据市场数据，截至3月底，消费基础设施REITs累计发行的规模已达213.26亿元。
1月24日，易方达华威市场REIT在深交所上市，成为国内首单以农贸市场为底层资产的公募REITs产品，总募集规模5亿份，发行价格3.027元/份，募集资金约15.13亿元。网下有效认购倍数78.7倍，公众认购倍数407倍，创下消费类REITs纪录。上市当天开盘即涨停。
一季度二级市场表现普遍较好，消费刺激政策预期有所提高
华夏首创奥莱REIT区间涨幅27.96%，嘉实物美消费REIT累计上涨25.43%，华夏大悦城商业REIT区间上涨23.67%，华安百联消费REIT区间涨幅21.4%。
高换手率和流动性从另一个角度也印证了市场参与者对消费基础设施类REITs的强烈关注和投资热情。中金印力消费REIT区间累计换手率111.77%，华夏金茂商业REIT累计换手99.44%，易方达华威市场REIT累计换手85.85%。
据悉，多家企业如首衡集团、鲁能商管、天虹股份等相继启动了消费基础设施REITs的发行工作，以积极响应资金对优质商业不动产的投资需求。
消费基础设施REITs在二级市场的良好表现源于投资者对经营稳定增长的预期，背后有各地政策持续发力的影响。2024年以来，多地通过消费券、以旧换新等政策刺激消费市场，间接提升消费基础设施的现金流。
比如，2024年广东积极开展促消费活动，全省以旧换新拉动消费1484.2亿元，综合成效居全国前列。上海市官方网站显示，2024年消费品以旧换新政策实施期间，上海消费市场领域，家居家电“国补”“市补”累计发放补贴金额超18亿元，各平台合力带动，实现相关产品消费额约120亿元，资金撬动比超6倍。
2024年12月9日，中央经济工作会议指出，“要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。要以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系“。这进一步提高了对2025年消费刺激政策的预期。
经营业绩稳定，但利润率差异较大
2024年，消费基础设施类REITs整体业绩稳定，出租率和收缴率分别为97.72%和99.34%，且相差不大。但是息税折旧摊销前利润率却明显分化，表现较好的为嘉实物美消费REIT，利润率81.11%，大幅高于均值62.59%。华夏华润商业REIT和华夏大悦城商业REIT利润率较低，均为55%左右。
嘉实物美消费REIT底层资产为社区超市，业态定位为高频刚需消费，具有低运营成本、高周转率的特点。而华夏华润商业REIT和华夏大悦城商业REIT底层资产为购物中心，改造和运营成本较高。业绩分化不仅验证了社区超市的抗周期经营韧性，也反映出购物中心在面对同质化竞争和线上冲击时的压力。
住房租赁REITs
首单“商改保”租赁住房REIT上市，华泰苏州恒泰租赁住房REIT获通过
截至2025年3月31日，已上市住房租赁REITs共7支，累计发行规模107.81亿元。
3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT成功在上交所上市，该项目是全国首单“商改保”模式，通过将存量商办资产改造为保障性租赁住房，盘活国有资产并扩大保租房供给规模，是上海地产集团践行国家“租购并举”政策的重要举措，同时也为其他城市提供了可借鉴的经验，具有重要的示范效应。
底层资产是虹桥璟智和江月路两个保障性租赁住房项目，均位于上海市核心产业聚集区，出租率在94%以上。项目2025年的预计净现金流分派率达4.37%，且强制分红比例超90%，为投资者提供了稳定的收益预期。
从获批（3月5日）到上市仅历时18个工作日，创下“上海速度”。网下询价倍数达180.74，公众认购倍数达494，均刷新2023年以来公募REITs的市场纪录。上市当天开盘即涨停。
此外，期内的3月26日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT获深交所审核通过，成为江苏省首单租赁住房公募REITs，在国家大力发展保障性租赁住房的背景下，为后续类似项目的发行提供了借鉴。
底层资产是位于苏州工业园区的菁英公寓，是园区内规模较大、运营成熟的人才优租房社区。
该项目被视为中新合作苏州工业园区“产城人”融合发展的创新样本，通过REITs这一金融工具，进一步推动园区的人才引进和城市发展。
二级市场3月上涨，和预期改善相关
第一季度，住房租赁类REITs累计收益率不及REITs均值，仅为9.41%。但是从趋势上看，进入3月份，在产业园区类和消费基础设施类REITs普遍回调的背景下，住房租赁类REITs开始稳定上涨。
二级市场上涨和预期改善相关。2024年底，招商蛇口租赁住房REIT林下项目遭遇重要企业租户退租的冲击，涉及房源143套，出租率从97%骤降至70.37%。据官方披露的消息，截至2025年3月3日末，林下项目整体时点出租率已经回升到82.36%，对比2024年12月31日，涨幅为11.99%。
需要关注到的是，期内有多只项目启动扩募申请。
除了华夏北京保障房REIT外，其他一些已有的保租房REITs，如华夏华润有巢REIT与红土创新深圳安居REIT，也已在第一季度内提交扩募申请。显示市场对追加募集资金的需求较大。
与此同时，还有项目正在进行首发或扩募申请的流程，体现了市场参与者对稳定型资产配置及租金收入的高度认可
招商基金蛇口租赁住房REIT出租率受到退租事件冲击
2024年报数据显示，招商基金蛇口租赁住房REIT出租率仅有78.97%，这主要是受到林下项目退租事件的影响，重要企业租户的退租导致2024年12月末时点出租率大幅下降至70.37%，相较11月末下降了26.73%。这直接导致了招商基金蛇口租赁住房REIT整体出租率的下降，从之前的较高水平降至78.97%。
根据官方3月5日发布的公告，林下项目出租率已经有所回升，截至3月3日，出租率从去年底的70.37%提高到82.36%。
仓储物流REITs
累计发行规模198.11亿元，南方顺丰物流REIT公开发售
截至3月底，仓储物流类REITs已发行9支，累计发行规模198.11亿元。
其中，南方顺丰物流REIT于3月21日至3月24日公开发售，原计划募集期4天，但因市场认购火爆（公众有效认购倍数达381.58倍，网下认购倍数53.52倍），实际提前完成了募集。总发售份额10亿份，发行价为3.290元/份，总募集金额达32.9亿元。
作为首单由顺丰体系内企业发起的物流仓储公募REITs，该项目被视为民营企业参与公募REITs的标杆案例。其获批和发行，体现了政策层面对物流基础设施的倾斜，尤其是2024年《关于促进民营经济发展壮大的意见》明确提出鼓励民间资本参与公募REITs试点。顺丰作为民营物流龙头企业，通过REITs实现资产证券化闭环，为行业提供了“重资产运营—REITs退出—再投资”的创新融资模式参考。
据观点新媒体报道，4月9日下午，上交所召开沪市REITs专场投资者交流会。会上，京东产发表示，嘉实京东仓储基础设施REIT目前在全力推进公募REITs的扩募工作，已启动了优质资产的系统性筛选，同时联合内外部专业机构开展资产的合规性评估工作。其透露，希望通过扩募的实施，实现资产多元、增厚收益、平台增长等目标。
二级市场整体表现平平，华夏深国际REIT区间累计涨幅最高
二级市场整体表现平平，但是华夏深国际REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT表现突出，区间累计涨幅最高，分别为19.01%和18.01%。
嘉实京东仓储基础设施REIT上涨的一个原因是增持提振了市场信心。据报道，2024年12月27日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告，刘强东拟自公告之日起24个月内通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额，增持金额不超过1亿元。
值得关注的是，这两支REIT的年化现金分派率也处于较高水平，分别为5.07%和5.23%。
嘉实京东仓储基础设施REIT满租，板块现金分派率有所上涨
嘉实京东仓储REIT持有的三个仓储物流基础设施项目的主要甚至全部承租人都是京东物流的子公司，这种关联租赁关系带来了极高的租赁稳定性，期内嘉实京东仓储基础设施REIT出租率和收缴率均为100%。
2024年，产业园区和住房租赁类REITs的年度年化分派率有不同程度的下降，但是仓储物流板块年化现金分派率却出现小幅上涨，其中，嘉实京东仓储基础设施REIT的年度现金分派率从4.49%上升到5.23%。
香港及海外篇
市场综述
投资者在风险与收益间重新衡量配置策略
2024年底，根据仲量联行的调研结果，尽管地区和资产类别表现各异，但整体市场信心增强，投资活动加快。新增供应减少，尤其是优质资产供不应求，推动租金和估值上升。此外，绿色建筑、人工智能和可持续发展成为投资者关注的重点。
二级市场的反映印证了这一乐观预期，标普全球房地产投资信托指数年初从177.11经过短暂下跌，随后在3月前维持上涨趋势。然而，进入3月份后，指数出现了一波快速下跌，反映出在通胀预期、利率调整以及川普政府政策不确定性的背景下，投资者对房地产股的情绪转为谨慎。
美国3月4日宣布对多国商品加征关税，引发市场对全球经济复苏和房地产租户需求的担忧。尽管部分REITs（如自助仓储、三净租赁类）因防御性较强表现稳定，但工业地产（如仓库、零售物业）因关税和消费放缓预期承压。
这种预期意味着降息窗口缩小，经济宽松政策推迟实施。降息预期降低将使得贴现率保持在较高水平，进一步压低了未来现金流的现值，削弱REITs的投资吸引力。高通胀不仅加剧了REITs分红的不确定性，也提升了企业融资成本，迫使投资者在风险与收益间重新衡量配置策略。
甲级写字楼以价换量，REITs市场表现反映对全球贸易的担忧
2025年第一季度，伴随着全球贸易政策不确定性的快速上升，香港商业活动和工业活动都出现了放缓，租户投资和租赁更加谨慎。据市场数据，第一季度，香港甲级写字楼出租面积增长12%，但是整体租金下跌2.2%。
租金下跌短期的原因是供求关系变化，据统计，一季度香港甲级写字楼净吸纳量约-2.32万平米，新增供应约3.05万平米，整体空置率上升0.6%来到17.5%，创历史新高。净吸纳量连续两季录得负数，整体空置率上升至历史新高，最新录得约17.5%。
商铺空置率维持稳定。今年前2个月零售业销售额同比下降7.8%，各核心地段空置率维持稳定，保持在7.8%左右，租金上升约1%。
仓库空置率二十五年来首次升至双位数。一季度仓库空置率增加2.4%到约10.1%。高企的空置率也导致租金下跌2.1%。连续5个季度下跌。
对全球贸易不确定性的担忧同时也体现在股价上。
恒生房地产信托基金指数（HSREIT）1月到3月中旬保持了强劲的增长态势，然而，进入3月下旬，开启了下跌的趋势。
个股层面，截至3月31日底，已经出现了比较明显的分化，其中越秀房产信托基金和富豪产业信托累计跌幅较大，分别为-13.54%和-12.77%。冠君产业信托、领展房产基金和阳光房地产信托涨幅靠前，分别为13.47%、10.81%和7.67%。
业绩普遍亏损，冠君和泓富经营稳健领涨
最新一期财报显示，除了冠君产业信托和泓富产业信托外，过去一年大部分香港REITs净利润呈亏损状态，其中领展房产基金净利润亏损-36.79亿元。
不过，领展房产基金的亏损主要是受投资物业减值影响，经营上依然小幅增长。据24/25财年中报，其香港零售物业组合维持97.8%的高出租率，收入从67.25亿港元上涨到71.53亿港元，期内可分派收入增长4.3%至34.76亿港元。
冠君产业信托经营稳定。在2025年第一季度内，公司公布了2024年度全年业绩报告，数据显示，部分经营指标受到压力，但零售板块方面仍然稳健。特别是朗豪坊商场仍显示出较强的韧性，其出租率一直保持在99%以上。
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