租房的最长期限为 20年。根据《民法典》第七百零五条的规定，当事人签订的租房合同所约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。在租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限同样不得超过20年。
